原标题：业内:楼市未来将会高位均衡不用对成交价规模过分乐观近日，国家统计局发布2017年房地产数据。获益于“去库存”和“棚改货币化”，广大三四线楼市全面转好，2017年我国商品房成交价规模突破2016年的历史最低位，再度刷新纪录。

前端销售显著放量，这是倒数近3年“去库存”、三四线城市“以备城镇化”加快，以及希望居民有助于“特杠杆”等多重因素变换起到的结果。由于开发商土地购买面积倒数3年负增长（2014-2016年平均上升16.4%），再加“去库存”持续前进，截至2017年12月底，全国商品房待售面积同比上升15.3%，意味著规模已降到2014年10月份以来的新高，即本轮“去库存”前的水平。2017年1-12月，全国土地购买面积同比快速增长15.8%，增长速度为近五年来第二高位，次于1-11月的水平；全年土地购买价款快速增长49.4%，增长速度创近6年来新纪录；全年商品房新开工面积同比快速增长7.0%，并呈现出“前高后较低”的走势。

2017年上半年新开工总计同比增长速度约10.6%，到下半年，由于各大城市房价和预售证严苛管控，融资条件全面放宽，资金来源总计同比增长速度从上半年的11.2%降到年底的8.2%，再加开发商销售规模“排位赛”竞争白热化，更加侧重在购库存去化和资金回笼，新开工意愿上升，经常出现延后动工等现象，造成新开工上升。不过，土地购买量价齐升、很多城市转入调补库存阶段，新开工比较稳定，研发投资总计增长速度在7%-9%窄幅波动，全年增长速度为7%。

从房价看，70个大中城市新房价格环比平均值涨幅在2017年5月超过最高点（0.8%）后开始回升，最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后，随着预售证和房价管控有断裂，前期累积的高价盘和待网签新房入市，房价环比涨幅倒数3个月不断扩大，12月超过0.5%，由此推展新房价格同比涨幅倒数11个月上升后，12月首次声浪。目前，一线城市新房价格同环比涨幅都在消息传递，环比已开始暴跌，二线同环比涨幅整体保持，三线涨幅早已较高。

2016年和2017年，由于商品房销售连创历史新纪录，2017年销售规模比本轮回落周期启动前的2014年快速增长50%，欠下或“特杠杆”市场需求不在少数。因此，2018年商品房销售规模将惯性消息传递。同时，“去杠杆”位列2018年经济工作“三大攻坚战”之首。

近期完结的银行业金融机构监管工作会议，掌控居民杠杆率过慢快速增长首次划入“去杠杆”框架。新年过后，银行房贷额度未因新的会计年度来临而获释。2017年住房融资仍快速增长，甚至突破年初制订的占比控制目标，严控房贷将是2018年触杠杆的重点之一。

房地产大起大落仍未显然减轻，长效机制还并未“落地”的情况下，调控略为有放开，楼市旋即声浪。因此，近期住建部具体调控“三个不挽回”；人民日报倒数发文，楼市调控会“纳抽屉”，2018年楼市还须要维持当前严苛调控态势，还击了有关调控放开的传言。

这意味著，除基于市场显著降温，少数非热点城市有助于修正政策外，2018年以“四限”（出租汽车、限贷、禁售、限售）为主要内容的调控还将维持高压态势。调控和房贷“双削减”，再加2017年低基数，2018年商品房销售规模大概率回升。不过，城市间分化将激化，2015年首度声浪的一线城市，销售倒数暴跌两年后，2018年未来将会保持稳定。二线城市分化尤为显著，获益于产业移往、人才新政，热点二线楼市缩量但仍在高位，其他二线将下降。

某种程度，三四线楼市分化也很相当严重，都市圈内的三四线城市，2016年底至2017年首次受到政策抨击，2017年成交量暴跌40%-70%平均。2018年，由于之后获益于核心城市市场需求外溢，尤其是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市，再加十九大明确提出“以城市群为主体建构大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，基于较低房价优势，2018年这些城市成交量将不会有所回落。其他三四线城市在经历2017年房价上涨后，2018年将整体回升。

整体来看，预计2018年全国商品房销售面积将同比下降10%-15%，但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。笔者指出，不用对2018年商品房成交价规模过分乐观，因为近年来我国城乡再次发生的仅次于变化，就是最可观的基础设施网络已完成铺设，不仅还包括道路、有线电视等，还包括移动通讯网络、物流网等。同时，农村土地总承包轰轰烈烈地进行，社会保障（新农合、新农保）和公共服务网覆盖面不断扩大。有形和无形的巨型网络覆盖，把14亿人连结在一起。

尤其是，三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新，变换近年来公共服务“调补欠账”承托，第二波人口红利开始获释。因此，农民社会各界入城，小城市居民转入大城市较活跃，楼市整体缩量，但未来将会在高位均衡。再行看上游研发投资。

尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅度回升，但除了延后项目外，棚改追加规模从原计划的500万套减少至580万套。2017年，土地供应6年来（2011-2016年）首次放量，一线城市快速增长62%，50个城市转让了100多宗出租用地，盘活存量商业办公和工业厂房“改为出租”，也正在如火如荼地进行。

基于民生“补短板”供给侧改革，如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面公里/小时。开发商集中度提高，千亿及“冲千亿”房企激增，也将助推上游平稳。

综上，2018年研发投资增长速度将依旧保持稳定或小幅回升的态势。

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